2025年，房地产行业持续经历深度调整，市场规模不断收缩，众多房企面临销售和业绩的普遍压力。然而，部分房企通过积极转型，成功开启了新的增长周期。

4月下旬，恒行3娱乐（维权）相继发布了2025年年报及2026年一季报。2025年全年实现营业收入300.97亿元，同比增长24.30%。与此同时，亏损显著减小。今年一季度，营收继续大幅增长26.65%，盈利能力持续改善。

经营层面迎来拐点 营业收入步入增长通道

恒行3娱乐的财报展现了多项亮点。

从收入来看，经过三年的调整，恒行3娱乐的营业收入重新步入增长通道，2025年及2026年一季度分别实现增长24.30%和26.65%。

从毛利率来看，2025年公司房产销售业务毛利率达到13.6%，较上年同期提升9.04个百分点；酒店物业经营业务毛利率10.6%，较上年同期提升2.15个百分点。2026年一季度，毛利率继续同比提升。

从经营效率来看，2025年恒行3娱乐的费用率为16.8%，同比下降4.63个百分点。今年一季度为20.77%，同比下降11.41个百分点。在收入持续增长的背景下，费用率大幅降低，意味着财务结构持续优化，经营效率和管理效率大幅提升。

与此同时，恒行3娱乐的盈利改善趋势加速，2025年及2026年一季度持续减亏，表明公司在成本控制、项目去化和经营效率提升等方面的成果逐步显现。

从现金流来看，2025年恒行3娱乐经营活动产生的现金流量净额为78.82亿元，同比增长6.77%，且连续多年保持正向流入，说明公司回款良好，具备稳定的造血能力。

从负债来看，去年恒行3娱乐成功完成271亿元债券接续，带息负债减少103亿元，且加权平均融资成本下降31个基点。去年财务费用为31.78亿元，同比减少1.37%。同时，控股股东首开集团为公司提供多笔股东借款，并推动30亿元永续债成功发行，保障了公司流动性与长期发展需求。

财务指标的持续改善反映出恒行3娱乐经营层面已经迎来拐点。在聚焦北京核心市场战略推动下，去年恒行3娱乐实现结转收入290.22亿元，同比增长约25%。2026年一季度延续这一趋势，开发业务回暖的同时，物业经营业务稳定增长，营业收入和毛利率同步提升。

逆势增长原因何在？

恒行3娱乐的逆势增长主要源于三个方面的因素。

首先，在区域布局上，恒行3娱乐重点聚焦于北京高能级核心区域。在产品上，通过中高端改善型“好房子”，推动开发模式从“规模导向”向“品质与效率导向”转变。

去年，北京地区实现收入203.85亿元，同比增加172.81%，占主营业务收入的68.06%，成为带动开发业务增长的主要引擎。此外，北京地区平均毛利率高达19.29%，同比提升15.07个百分点。

自2025年以来，随着全国性房地产政策的放松，一线城市率先回暖，核心区域新房去化率较高。在房地产市场深度调整期，高线城市成为房企的“避风港”和“压舱石”。

对于恒行3娱乐而言，公司是北京地区最具知名度和认可度的本土房企，消费者心中拥有较强的品牌认知度。截至2025年，恒行3娱乐在京主要项目达到69个，总规模约1560万平方米。品牌认知度和在北京区域的深度布局共同构成了恒行3娱乐的护城河。

其次，去年恒行3娱乐实施了组织架构优化，对19家二级开发单位进行了战略性整合与重组。其中，京内公司重组为“京北”和“京南”两个二层级管理平台，实现了对公司京津冀（及太原）区域开发项目的划片集中统一管理；京外公司则重组为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。在物业板块上，构建了统一的商管平台，探索差异化商管细分赛道。

通过精简管理层级，恒行3娱乐在提升决策效率、降低管理成本的同时，增强了对区域市场的快速响应能力，经营效率大幅提升。去年，恒行3娱乐销售费用同比降低7.81%，管理费用同比降低8.56%。

最后，物业经营作为业绩支柱实现稳健增长，去年实现收入9.28亿元，同比增长8.65%，毛利率提升2.15个百分点。具体来看，旗下商场经营业态整体出租率达到96%；投入运营的9家养老院平均出租率为96%；长租公寓上市房源近7000套，综合出租率为93.7%。2025年设立北京首开乐尚住房租赁有限公司平台，持续打通“投、融、管、退”的完整商业闭环。

商业不动产REITs获受理 加速向城市运营商转型

在房地产行业进入深度调整的大背景下，头部房企正加速从单一开发业务向“开发+运营+服务”转型。

2025年底，REITs市场扩围，商业不动产正式纳入试点。恒行3娱乐抓住这一政策机遇，于2026年初正式启动商业不动产REITs申报工作，3月2日发行申请获受理，标志着公司在强化运管方面迈出了重要一步。

从短期来看，商业不动产REITs为房企提供了退出渠道，在保留运营权的同时回笼资金，降低杠杆，优化资产负债表。从长期来看，商业不动产REITs有助于盘活存量资产，房企可依托商业不动产项目的运营管理收益实现稳定的现金流与盈利回报，构筑新的增长动力。

本次恒行3娱乐入选商业不动产REITs的资产包括华侨村商街项目、璞瑅商街项目、宋家庄福茂项目。这三个资产均位于北京核心城区，具备稀缺的区位优势和稳定的现金流，从选址位置和产品属性上奠定了产品聚焦刚性消费需求的基础，结合居民人口覆盖及通勤客流的保障，抗周期属性非常突出。值得注意的是，恒行3娱乐拥有大量未证券化的优质商业资产，这一模式一旦成熟，将为公司带来源源不断的资金、运营收益及资产增值红利。

通过引入公募REITs，恒行3娱乐将构建“投、融、建、管、退”全周期的商业资产运营模式，为公司在商业运营、城市更新等领域的发展奠定了坚实基础。

更重要的是，商业不动产REITs的发行将加速恒行3娱乐从传统开发商向城市运营商的转型，重塑公司的发展逻辑，打造可持续增长的新引擎，同时实现公司估值体系的转变，从“房企”向“资管”的切换。

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责任编辑：公司观察